2004年 3月 26日

成績証明書

神戸大学に成績証明書の発行を依頼したところ、送付してくれた。

単位の取得時期が載っていないので最後の追い上げでどれだけ取得したのかは分からなかったが、それなりに優の数もあるし、なにより所要単位をきちんと上回って無事に卒業したことが確認できた。これで悪夢にうなされることもなくなるだろう。大事にとっておこう。

2004年 3月 16日

学歴詐称

学歴詐称事件が時々世間をにぎわすが、自分もこの件で時々嫌な夢を見る。

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2004年 3月 11日

一生賃貸という選択肢

一生賃貸という選択肢があるかどうか。

仮に自分の能力に限界を感じ、生涯の給与は今がピークで後は下がるのみか、下手をするとしばらく職にありつけないかもしれない、というような状況にある場合、不動産の購入（ローンを抱えること）はかなりのリスクである。そういう場合、身軽に対応すべく住居は賃貸にしておく方が賢い選択だ。

ではそうでない場合、つまり、少なくとも６０歳まではバリバリに働ける自身があり、それ以後も十分現役でやっていけるだけのキャリアを積めると考えている場合はどうだろうか。

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2004年 3月 10日

戸建かマンションか

以前も似たようなことを言っているが、我が家としてはやはり戸建よりもマンションに魅力を感じる。理由は以下のとおり。

• 関東で庭付き一戸建てを買おうと思えば億近いお金を用意しなければ満足な物件を購入できず、手の届く範囲で探すと僻地になる


• 通勤に2時間も掛ける人の気が知れない。３食、お風呂も別々で、家族が寝ている間に家を出て、家族が寝てから家に帰り、奥さんは一人で育児するストレスから旦那につらく当たる、最悪の光景だ


• 庭など要らない。管理が面倒だし、虫が入ってくる。特に蚊と蛾と蟻とコオロギ（もちろんゴキブリも）が家に入ってくることは我慢できない。庭は共用の庭があればその方が管理しないでもきれいに保たれるのでありがたいし、近くによく手入れされた公園があれば庭が無くてもかまわない。虫と接するのは公園でいいし、蚊に食われるのは夏のキャンプ場以外には許せない。


• 戸建は子供が２階にこもるし、いつ帰ったのか分からないという話も聞く
  
• リビングダイニングで３０畳欲しく、玄関・ホール・キッチン・トイレ・バスは同一フロアにないと何かと不便だ。それだけの間取りを１フロアに用意した場合、２階建て住居だと２階もかなり広くなるため、子供がこもるのに好都合となってしまう。結局、１フロアに全てが収まっているマンションでなければ希望の間取りにはならない。

もちろん、戸建の方が良い面もあると思う。それについては明日以降検討してみよう。

2004年 3月 08日

希望物件

現在、６階建ての６階つまり最上階を賃貸で住んでいるが、最上階というのは上から物音がしないので良い。長らく下には住民がいなかったが、最近引っ越してきたようで、やはり生活音が時々気になることがあり（まだ、腹が立つほどではないが、我々夫婦は自分たちが思い込んでいるほどには他人の生活音に関して寛大ではないようだ）、やはりマンションを購入する場合においては、一生の買い物である以上できれば最上階の角部屋を狙いたいところだ。

最上階は見晴らしがよく（日当たりも良い）、ロフトやルーフバルコニーがつく場合があり、上階の住民がおらず、エレベーターにも一番最初に乗るので満員だから乗れなかったということが無く、虫や不審者が来にくい。（どうやらNameは基本的に虫は好きだが家に虫が来ることは我慢できない性質である）

また、今のマンションを含めて２回とも南西向きの部屋に住んでおり、どちらも南西向きの一室を寝室としている。北東側の部屋は寒いし、北東側を寝室にしていると結露がひどいと聞く。したがってベストなのは南東と南西に面した角部屋で玄関、水周りが北東・北西に面した間取りだが、これはかなり値を張ってしまう。

ここで、現在の希望を整理してみると、
『海浜幕張か新浦安で、南西と南東に面した最上階角部屋の１２０平米前後の２LDK』
ということになり、要するにマンションで一番高いところかそれに近いところで、相場としては６５００万円～７５００万円はするだろうから、かなり現実から乖離していると言えそうだ。今後、ここから妥協をしていかなければマンションはいつまでも買えないが、一生のことだし妥協の連続というのも嫌だ。

2004年 3月 07日

住みたい街

埋立地は地震が怖いというイメージは確かにある。しかし、埋立地の戸建は確かに地震で一発で潰れる可能性があって怖いが、免震構造のマンションの場合はそこまで心配する必要も無いようだ。一方、カラスが集団で電線にたむろして上から見下ろされながらその下を歩くことはもっと怖い。

実際、西新井でみたカラスは人間をへとも思っていないようで、公園でピクニックを楽しみに来たはずの家族のすぐ側を我が物顔で飛び回っていたり、電線の上からおそらくわざと下を通る人間に石を落としたり（これがNameにあたった）、これもおそらくわざと低空飛行するので思わず首を引っ込めてしまう。また、高松の早朝に見た３００羽以上の電線から見下ろすカラスの集団は昔名古屋で見たもの（おそらく１００羽ほど）以上に恐ろしい光景だった。会社の近くでも超低空飛行でカーチェイスをしている数十羽のカラスがおり、またテラスでタバコを吸っていても平気で近寄ってくるのが怖い。カラスのいない街を関東で探すのはとても大変なことだと思う。

子供や女性がカラスに攻撃されるニュースは時々聞くし、実際、はとがカラスに殺されるところや電話線が食いちぎられるところを目撃したこともあるので、街を選ぶ最大のポイントはカラスが嫌う街かどうかにある。

カラスと暴走族とはよく共通点を挙げられることが多いが、
・たむろするのが好き
・人に嫌がらせをすることが楽しい
・スリルのある競争や喧嘩が好き
・弱い鳩や子供や女性を狙う
など、本当に嫌な生き物である。また、頭のいい生き物でもあるので、簡単に対策は見つからないようだし、記憶力もいいだろうから、下手に手出しすると執念深く復讐される。

全ての土地を知っているわけではないが、カラスのいない街をキーワードにするとベイタウンか新浦安のマリーナーイースト２１などゴミ処理システムが整然と行われている計画都市が物件候補地域として絞られてくる。

現在の立地に関する制約条件は以下のとおり。
・街が整然としており、カラスがいない
・ゴミが放置されない管理の行き届いた広い公園が近くにある
・通勤時間がドアツードアで１時間以内（乗り換えなし）
・車が無くても買い物が便利
・大通り、高速道路が近くにない

2004年 3月 05日

早く買ったほうが得か損か

不動産の購入を検討する場合、家賃を払っても資産が残らないので『少しでも早く買った方が得』みたいな文句を耳にするが、自分にも当てはまるのかどうか疑問に思っていたので試算してみたところ、一応結論としては当てはまらないということになり、今すぐ賃貸から購入に切り替える必要もなさそうだという結論が得られたので少し気楽になった。

自分の買いたいと思える物件を今すぐ買った場合、ローン残高は4000万円を超える可能性がある。その場合、元利均等払いを選択すると、1年目の金利支払は99万円（元金の減少は72万円）になる。また、固定資産税と都市計画税が併せて10万円として、また管理費・修繕費・駐車場代（車は持っていないが将来のために1000円ぐらいなら確保しておく、バイク置き場800円）合計で月3万円として年36万円かかり、家賃補助（月5万円）の停止により年60万円のロスなので（その他に光熱費の上昇などが考えられるがここでは無視）、
金利99万円
税金10万円
管理36万円
補助60万円
-----------
合計205万円
という金額を今の生活水準から捻出しなければならない（更に返済を行う）。

一方で不動産購入により節約できるのは家賃共益費の146,920円だけなので年176万円になる。差額29万円がマイナスに転じた場合には、不動産の購入は得といえるかもしれず、今後
・自己資金が増加して借入総額が減る
・購入希望面で妥協し必要資金総額が減る
・金利が低下して金利負担が減る
・親等の資金援助（融資・出資・贈与）が増加する
・家賃補助が無くなる
・子供の成長により家が手狭となり、家賃の高い家を借りる必要が生じる
等の要因により、購入時期が左右される可能性がある。

賃貸ゆえの気楽さも捨てがたいし、人生の中で広い家に1年でも長く住めることのメリットよりも不動産を物色する期間が延びる方が楽しいし、早く買おうが遅く買おうが、新築マンションに満足できる期間は同じだとすれば、なるべく新しい工法を取り入れたいので少なくとも買わないほうが得な間は買わないほうがいいだろう。

2004年 3月 04日

新築VS中古

新築のメリット
・間取りの変更を聞いてもらえる可能性が高い
・一斉入居なので友達ができやすい
・約１年間掲示板等でまだ見ぬ友人と世間話ができる
・管理組合の運営に口を挟むのが容易
・最新の建築工法が取り入れられている可能性が高い
・売買トラブルに巻き込まれにくい
・引渡しまでに期間があるので心の準備ができる

新築のデメリット
・コンクリートが乾ききっておらず、湿気や強度面で問題があるかも
・地盤が強いかどうか分からない
・イメージしていたものと違う可能性がある
・期末一斉入居は引越し代が嵩む
・入居した途端に中古物件扱いになる
・街が開発途上だと不便な点が多い

中古のメリット
・新築に比べて多少割安
・管理状態、地盤、強度、日照面等に問題が無いかを確認しやすい

中古のデメリット
・住み心地が問題で売りに出された可能性がある
・前の住民の抱えていたトラブル（滞納等）に巻き込まれる可能性がある
・即決しなければならず、資金手当の準備期間が短い
・一斉入居ではないので溶け込みにくい場合がある
・最新の工法は取り入れられていない可能性がある
・売買トラブルが起きる可能性がある
・リフォームしたくても管理規約でできない可能性がある
・リフォーム代と仲介手数料で新築に比べた割安感が無くなる可能性がある
・上下階の先の住民に対してなんとなく低姿勢の立場に追い込まれやすい

2004年 3月 02日

中古価格

新築マンションが供給され続ける限り、同じ勢いで人口が増えなければ中古マンションの価格は下落するはずだ。しかしながら、実際はそれほど下落しておらず、同様に賃貸物件も低下は鈍い。

これは、おそらく売主のローン残高が下限価格になっていることで、価格の下方硬直性が生まれているのだろう。仲介業者もローン残高よりも低い値段でしか売れない物件は、売買後に抵当権抹消手続きができないなどトラブルが起きるので引き受けないと話していたから（したがって実際の評価がローン残高を下回る場合の中古マンションは、競売でもかけられない限り市場には出てこない）ある程度そういう現象が起こっているといえる。

ローンは元利均等なら最初のころはほとんど減っていないし、新築時にオプションで２,３百万円造作したとして、これらの価格は通常売買価格に含められてローンが組まれることが多いから、したがって、例えば５３８０万円の物件はオプションで上乗せされて、仮に５６８０万円（オプション３００万円）になると、その８割が融資だと考えると返済間もない時のローン残高は４５４４万円なのでこれが下限ということになる。

いきなり下限で売るのは厳しいので、のりしろとして３００万円上乗せして４８５０万円で売りに出す（最初はもう少し強気かもしれない）。売主としても上記５６８０万円以外に諸経費で２７０万円ほど使っているはずだから、納得いく価格であるはずは無いが、実際の中古マンション相場を見ていると大体そんな価格帯である。

中古は消費税がかからないからお得と当初は考えていたが、新築が消費税を内税表記していることから、錯覚であることが分かった（５３８０万円の税抜価格は５１２４万円）。仮に売値が４８５０万円だとして、仲介手数料１５５万円を支払うとなると５０００万円の新築との比較になる。買う側としては自分の好みでつけたオプション３００万円にはあまり価値を認めていないので、１，２年前に５３８０万円で買えた物件（税抜５１２４万円）が今５０００万円に下がったと考えてもそれほどには割安感を感じるはずが無い。

以上からいえることは、中古市場は供給過多の状況にあるとはいえ、売主がよほど売り急いでいない限り、ローン残高が下限となって売れるまで根気よく待たれる物件が多く、実際にはそれほど割安な物件はなかなか見つからないだろうことと、消費税は内税として扱われることから、仮に将来消費税額が１５％とかに上がったとしても、売買価格はローン残高の影響を受けることで中古価格も売主が個人であれば消費税がかからない（今後はかかるようになる可能性もあるが）にもかかわらず、消費税の増税に合わせて上昇するだろうことと、そうであれば消費税増税前に物件を購入した場合と増税後に購入した場合とでは中古販売面で有利不利が生じるため、増税が見え隠れしだしたら不動産の販売は供給過多であるにもかかわらず、さらに活況を呈することが十分ありうること、消費税が増税されるのであれば、不動産保有者は増税前に売却を考えるよりは増税後のほうが新築物件との価格差を強調しやすくなるので売りやすいということだ。

但し、消費税が売主が個人でも課税されるようになる場合には逆の現象が起こる可能性がある（『売値の１５％を税金で持っていかれるなら早く売っておこう』という心理が働く）。

2004年 3月 01日

中古物件の売却理由

中古物件と新築物件との大きな違いは売却理由があることだ。

これまで聞いた売却理由は

• １９２平米で２９８０万円は築１５年でもお買い得かも！と思ったが管理費が８万円を超えることが後で分かった。売り手としても２世帯として利用するにもやはり管理費は高いし、オフィスとして利用するにもマンションの一室をオフィスにするには広すぎ、１９２平米を必要とする会社は３０から４０人ぐらいの会社でそれなりに成長してきているだろうから同じ規模のオフィスビルを物色することになり、買い手のターゲットがなかなか無いので下げざるを得ないだろう。８万円の管理費（修繕費積立金は１万円）は論外なので結局見に行かなかったけど、またマンションの住民は８世帯しかないので（しかも半分空き）月８万円程度しか修繕費積立金が集まらないとなると修繕が大変だろうなあと思い、やはり２００世帯以上の大規模マンションでないと駄目だと思えた。


• 築２年の１０６平米で４８５０万円（当初５３００万円に２００万円のキッチンを入れ替えて５５００万円かけている）の物件はLDが２５畳ある２LDKでかなり自分たちの好みの間取りではあったが、やはり後５～１０平米欲しいかなと思え、また新築で同程度の物件が買えそうでもあったので見合わせたのだが、売却理由は離婚による清算だった。売主の顔にも離婚による焦燥感が漂っており（奥さんのほうは既に家を出ている）、２年前に二人はどんな気持ちで買ったのだろうかと想像した。離婚で売却するのは止むを得ないけど、マンションを買って２年で離婚するというのは、多少はその気配が既にあったと思われるので何でそんな状況で買ってしまうのだろう？マンションを買ったら何かが変わると思ったのだろうか？と疑問に思ってしまう。


• 同じく築２年の９８平米で３７５０万円（当初４３００万円にオプションで４５００万円かけている）の物件は、売主はいなかったが家具とかの購入傾向からバブリーな雰囲気漂っていた。売却理由は親と２世帯住宅を建てるためと聞いたが、素直になるほどとは思えなかった。２世帯住宅を建てるつもりなら、２年前のときに親がマンション購入を反対しただろうし、そうでなければマンションを買ったからと親の提案に反対しただろう。真相は良く分からないが一生の買い物を安易に行ったことは間違いないようだ。



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