2004年 3月 11日

一生賃貸という選択肢

投稿者 by vulcan at 01:03 / カテゴリ: 駄文[住居] / 0 コメント / 0 TrackBack

一生賃貸という選択肢があるかどうか。

仮に自分の能力に限界を感じ、生涯の給与は今がピークで後は下がるのみか、下手をするとしばらく職にありつけないかもしれない、というような状況にある場合、不動産の購入(ローンを抱えること)はかなりのリスクである。そういう場合、身軽に対応すべく住居は賃貸にしておく方が賢い選択だ。

ではそうでない場合、つまり、少なくとも60歳まではバリバリに働ける自身があり、それ以後も十分現役でやっていけるだけのキャリアを積めると考えている場合はどうだろうか。

そうした人間であれば、住居も狭い専有面積で質素に暮らすことも考えにくいので、子供が小学校に入るころには今より少し広いところ(85平米ぐらい)に移るだろうし、小学校高学年ぐらいから大学ぐらいまでは110平米ぐらいのところに移ると考えられる。

それ以後、子供が出て行けば、再び85平米ぐらいに戻ることになると思うが、今の72平米まで落とせるかといえば、一度110平米に住んでしまえば、家具も増えているし、広い家に慣れてしまってそこまで落とすことは難しいだろう。こうした希望にそってシミュレートしてみると、79歳までで8000万円から9000万円を賃料として支払う計算になる。60歳まで家賃補助が出たと仮定した場合でこの金額なので、仮に途中から家賃補助が出ないとなると1億円を超える。

一方、マンションを購入した場合、管理費・修繕費・固定資産税・都市計画税を負担しなければならないため、同じ期間で2000万円から3000万円を支払うことになる。

したがって差額は6000万円であるとして、35年の返済総額が6000万円となる借入金額は大体3700万円である。

したがって、仮に自己資金が1000万円あるとすると4700万円のマンションを買うのと一生賃貸にするのとが大体等価と考えても良いのではないか。買いたいマンションが4700万円以下であるのであれば、賃貸よりも買ったほうがいい。しかし自分の買いたい物件は今のところ(妥協前で)6000万円ぐらいする。となると必要な期間だけ広い家にする一生賃貸という選択肢も無いわけではないようだ。

但し、借入金額が2000万円ぐらいで済む場合、15年~20年で返済できるとおもわれるため、支払う金利もぐっと減って元利均等だと400万円ぐらいである。2500万円借りる場合だと返済期間は25年が妥当と思われ、その場合の支払い金利は900万円である。何が言いたいかというと、自己資金が増加したり、妥協により希望物件価格が下がった場合には借入金額が少なくても良いので買ったほうが得になるということである。

それでは、視点を変えて一戸建てだった場合はどうだろうか。戸建の場合、管理費はかからないので、修繕と固定資産税・都市計画税で1000万円かかるとしても7000万円~8000万円の返済総額と等価と考えられるため、4600万円借り入れる場合となる。この場合、自己資金が1000万円あった場合に5600万円の家が建つ。5600万円出せばそれなりの家が建ちそうではあるが、果たして、通勤が許容範囲で、満足(30畳のリビングを確保等)できるかどうか。

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