2004年 3月 02日

中古価格

投稿者 by vulcan at 01:14 / カテゴリ: 駄文[住居] / 0 コメント / 0 TrackBack

新築マンションが供給され続ける限り、同じ勢いで人口が増えなければ中古マンションの価格は下落するはずだ。しかしながら、実際はそれほど下落しておらず、同様に賃貸物件も低下は鈍い。

これは、おそらく売主のローン残高が下限価格になっていることで、価格の下方硬直性が生まれているのだろう。仲介業者もローン残高よりも低い値段でしか売れない物件は、売買後に抵当権抹消手続きができないなどトラブルが起きるので引き受けないと話していたから(したがって実際の評価がローン残高を下回る場合の中古マンションは、競売でもかけられない限り市場には出てこない)ある程度そういう現象が起こっているといえる。

ローンは元利均等なら最初のころはほとんど減っていないし、新築時にオプションで2,3百万円造作したとして、これらの価格は通常売買価格に含められてローンが組まれることが多いから、したがって、例えば5380万円の物件はオプションで上乗せされて、仮に5680万円(オプション300万円)になると、その8割が融資だと考えると返済間もない時のローン残高は4544万円なのでこれが下限ということになる。

いきなり下限で売るのは厳しいので、のりしろとして300万円上乗せして4850万円で売りに出す(最初はもう少し強気かもしれない)。売主としても上記5680万円以外に諸経費で270万円ほど使っているはずだから、納得いく価格であるはずは無いが、実際の中古マンション相場を見ていると大体そんな価格帯である。

中古は消費税がかからないからお得と当初は考えていたが、新築が消費税を内税表記していることから、錯覚であることが分かった(5380万円の税抜価格は5124万円)。仮に売値が4850万円だとして、仲介手数料155万円を支払うとなると5000万円の新築との比較になる。買う側としては自分の好みでつけたオプション300万円にはあまり価値を認めていないので、1,2年前に5380万円で買えた物件(税抜5124万円)が今5000万円に下がったと考えてもそれほどには割安感を感じるはずが無い。

以上からいえることは、中古市場は供給過多の状況にあるとはいえ、売主がよほど売り急いでいない限り、ローン残高が下限となって売れるまで根気よく待たれる物件が多く、実際にはそれほど割安な物件はなかなか見つからないだろうことと、消費税は内税として扱われることから、仮に将来消費税額が15%とかに上がったとしても、売買価格はローン残高の影響を受けることで中古価格も売主が個人であれば消費税がかからない(今後はかかるようになる可能性もあるが)にもかかわらず、消費税の増税に合わせて上昇するだろうことと、そうであれば消費税増税前に物件を購入した場合と増税後に購入した場合とでは中古販売面で有利不利が生じるため、増税が見え隠れしだしたら不動産の販売は供給過多であるにもかかわらず、さらに活況を呈することが十分ありうること、消費税が増税されるのであれば、不動産保有者は増税前に売却を考えるよりは増税後のほうが新築物件との価格差を強調しやすくなるので売りやすいということだ。

但し、消費税が売主が個人でも課税されるようになる場合には逆の現象が起こる可能性がある(『売値の15%を税金で持っていかれるなら早く売っておこう』という心理が働く)。

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